Ремонт за семейные деньги может дать право на чужую квартиру: что важно знать перед разводом

Квартира или дом, принадлежавшие одному из супругов еще до свадьбы, не всегда остаются исключительно его собственностью после расторжения брака. Если за годы совместной жизни недвижимость значительно подорожала благодаря общим вложениям, второй супруг может потребовать компенсацию или претендовать на часть объекта. При рассмотрении таких споров решающее значение имеют доказательства расходов и результаты оценки имущества.

На эту особенность семейного законодательства обратил внимание судебный юрист, управляющий партнер юридической фирмы «Абсолем» Сергей Минаев.

В каких случаях суд может пересмотреть статус недвижимости

Само по себе заключение брака не превращает добрачное имущество в совместное. Согласно статье 36 Семейного кодекса РФ, квартира или дом, приобретенные до регистрации брака, а также полученные в наследство или в дар, относятся к личной собственности соответствующего супруга.

Однако статья 37 СК РФ предусматривает ситуацию, при которой первоначальный статус недвижимости может измениться. Если во время брака за счет общего имущества, средств второго супруга или его труда были выполнены работы, существенно повысившие стоимость объекта, суд может признать жилье совместной собственностью.

Речь идет не о любом косметическом ремонте. Основанием для разбирательства могут стать капитальная реконструкция, масштабная модернизация, переоборудование помещений и другие вложения, заметно изменившие характеристики и стоимость недвижимости. Правило распространяется и на строительство дома на участке, который изначально принадлежал одному из супругов.

При этом наличие расходов еще не означает автоматического получения доли. Необходимо установить, насколько значительными были улучшения и как они повлияли на цену имущества.

Дом подорожал с 22,6 млн до 43,4 млн рублей: что решил Верховный суд

В феврале 2025 года Верховный суд РФ рассмотрел спор, в котором супруги вложили значительную сумму в дом, подаренный жене. На проведение улучшений в период брака было потрачено около 20,7 млн рублей.

До ремонта недвижимость оценивалась в 22,6 млн рублей, а после выполненных работ ее стоимость достигла 43,4 млн рублей.

Перед разводом собственница подарила дом сыну. Нижестоящие суды отказали бывшему мужу во взыскании компенсации за улучшения. Верховный суд с таким подходом не согласился и указал, что передача объекта третьему лицу не снимает с бывшей супруги обязанности выплатить компенсацию за неотделимые улучшения.

Как пояснил Сергей Минаев, сам факт переоформления дома не должен лишать второго супруга возможности защитить свои имущественные права, если он участвовал в увеличении стоимости недвижимости.

Этот пример показывает, почему при разделе имущества важно учитывать не только то, кому жилье принадлежало первоначально, но и то, какие вложения были сделаны в период брака.

Как рассчитываются права супругов на улучшенное жилье

При разрешении подобных конфликтов суд изучает обстоятельства приобретения недвижимости, источники финансирования работ и результаты изменения стоимости объекта. В зависимости от конкретной ситуации спор может завершиться признанием права на долю в жилье либо взысканием денежной компенсации.

По словам Минаева, суд не всегда ограничен вариантом раздела, который предложили участники процесса. При определении имущественных прав он может учитывать установленные обстоятельства и стоимость произведенных улучшений.

Юрист также обращает внимание на практику кассационных судов. В отдельных делах решения нижестоящих инстанций отменялись, поскольку суды не исследовали вопрос о применении статьи 37 Семейного кодекса. При повторном рассмотрении спора это могло привести к признанию за супругом права на соответствующую долю имущества.

Поэтому исход дела зависит не только от документов о первоначальном приобретении квартиры или дома, но и от того, насколько полно представлены сведения о последующих вложениях.

Какие доказательства нужно сохранить для суда

Если во время брака проводился дорогой ремонт или реконструкция недвижимости, документы о расходах стоит хранить даже тогда, когда жилье оформлено только на одного человека. Они могут подтвердить участие второго супруга в финансировании работ.

Для разбирательства полезны:

• кассовые и товарные чеки на строительные материалы и оборудование;

• договоры с ремонтными организациями и частными подрядчиками;

• акты приемки выполненных работ;

• банковские выписки и платежные поручения;

• технические документы, проекты и разрешения на реконструкцию, если они требовались;

• экспертные заключения, позволяющие сопоставить стоимость объекта до и после улучшений.

Особенно важно установить не просто сумму потраченных денег, а то, насколько работы увеличили стоимость недвижимости. Для этого суд может назначить оценочную или строительно-техническую экспертизу.

Чем лучше подтверждены расходы, характер работ и их влияние на стоимость жилья, тем проще обосновать имущественные требования.

Можно ли избежать компенсации, подарив жилье родственнику

Передача квартиры или дома родственникам перед разводом не гарантирует, что имущественный конфликт будет исчерпан. Как следует из приведенного Верховным судом подхода, смена собственника сама по себе не всегда устраняет обязательства, связанные с улучшениями недвижимости.

По словам Сергея Минаева, подобные действия могут получить отдельную оценку суда, в том числе с точки зрения возможного злоупотребления правом. Поэтому переоформление имущества не следует рассматривать как надежный способ исключить требования второго супруга.

Главный вывод для владельцев добрачной недвижимости заключается в том, что первоначальное право собственности и последующие вложения в жилье оцениваются отдельно. Если в браке объект существенно улучшили за счет общих средств или труда супругов, у второго участника семьи могут возникнуть основания для имущественных требований.

Чтобы защитить свои интересы при разводе, важно сохранять документы о ремонте, подтверждать источники финансирования и при необходимости заранее получать профессиональную оценку недвижимости.